Compravendite immobiliari residenziali: +6,5% nel 2018

Le compravendite immobiliari nel residenziale crescono nel 2018 per il quinto anno di fila mentre continua la flessione dei prezzi delle abitazioni iniziata nel 2012. Questi i due dati chiave contenuti nel Rapporto Immobiliare 2019, dedicato al settore residenziale,  il volume che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’ Agenzia delle Entrate (OMI), in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana, presenta annualmente al fine di approfondire il consuntivo dell’anno precedente relativamente al mercato immobiliare delle abitazioni.

Il Rapporto si articola nei diversi capitoli:
– le compravendite: andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze; analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute; stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato); andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
– i mutui ipotecari: analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni, relativamente al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
– i principali dati regionali (compravendite e i mutui ipotecari);
– l’analisi dei dati nelle principali città (compravendite e mutui ipotecari);
– le locazioni, con un’analisi dei principali sotto mercati in cui possono essere distinti;
– Le famiglie italiane e l’acquisto della casa: l’indice di affordability, una misura della possibilità di accesso all’acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie. a cura dell’ABI.

I volumi
Il volume di compravendite di abitazioni in Italia, con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare (Bolzano, Trento, Friuli Venezia Giulia), è risultato, nel 2018, pari a 578.647 unità, il dato più alto dal 2010 ad oggi, per effetto del quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo (+6,5%).
Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’area del Nord Est (+10,2%), a fronte di un mercato che rappresenta circa un quinto del totale nazionale (Tabella 1 e Figura 3); il Nord Ovest (dove si è avuta una crescita del 5,6%) resta l’area più dinamica, con oltre un terzo del totale delle compravendite (34,2%).
L’espansione più consistente si è riscontrata nei comuni minori (+6,9% in termini aggregati), con rapporti di forza tra le varie aree territoriali analoghi rispetto a quelli generali; dinamiche meno differenziate caratterizzano i dati dei comuni capoluogo, pur permanendo al Nord Est il tasso più elevato (+9,7%).

I prezzi

Sul lato dei prezzi gli andamenti non hanno seguito quello delle compravendite. La flessione dei prezzi è avvenuta a partire dal 2012 e prosegue ancora nel 2018 (vedi Figura a lato). In effetti, tra il 2008 e il 2011, differentemente dalla media dei paesi europei i prezzi rimangono sostanzialmente stazionari. Solo dal 2012 iniziano a scendere significativamente, seppure negli ultimi due anni a ritmi più blandi. Nel resto d’Europa i prezzi delle abitazioni sono invece in crescita a partire dal 2014.
Limitando l’attenzione all’ultimo triennio, sono evidenti la ripresa del mercato residenziale e la discesa, seppure via via più lieve, dei prezzi. Questa discesa sicuramente è una delle cause della stessa ripresa delle quantità scambiate, assieme al livello assai basso dei tassi sui mutui e alle condizioni di miglioramento della situazione economica, occupazionale e dei redditi rispetto al biennio 2012-2013.
In particolare, il +18,6% registrato nel 2016 nel numero di abitazioni acquistate, ha trascinato il trend su livelli nettamente antecedenti alla crisi 2012-2013 e, per certi versi, in misura non prevedibile. Questo incremento così elevato è forse ascrivibile alla crescita di una domanda che, a fronte di prezzi e tassi di interesse più bassi, ha considerato tali condizioni non destinate a permanere nel futuro e ha quindi accelerato l’acquisto (anticipandolo in parte e soprattutto realizzandolo rispetto ai rin vii degli anni precedenti).

Mutui ipotecari
Nel 2018, sono stati registrati circa 283 mila acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento, rispetto al 2017, dell’8,8%. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle favorite da mutuo, hanno riguardato circa la metà degli scambi, facendo crescere ancora di un punto percentuale l’incidenza che raggiunge così il valore massimo dall’inizio della serie.
Tra le aree del paese, i maggiori incrementi di mutui si osservano nel Nord-Est e nel Centro, +12,3% e +10,5%, rispettivamente, con un ‘incidenza che sfiora il 55% per il Nord Est ed è del 53,2% al Centro. Una variazione sostenuta  si osserva anche nelle Isole (+9,1%) nonostante l’incidenza di queste compravendite sia la minima tra le aree del paese (40,5%).

Le compravendite
Anche i dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane confermano una dinamica espansiva priva di eccezioni: da Bologna (+10,5%) a Roma (+3%), tutte fanno segnare un incremento dei volumi rispetto al 2017.
Tale andamento si conferma anche se si analizzano i dati “relativi”, ovvero rapportati agli stock: le città più dinamiche, dopo Milano, risultano in questo caso Torino, Firenze e Bologna, con stock rispettivamente pari a 2,69%, 2,63% e 2,62%, mentre in termini assoluti Roma continua a registrare il maggior volume di compravendite (superiore a 32.000 unità).
Per quanto gli altri comuni appartenenti alle otto province (esclusi, quindi, i capoluoghi), il mercato più dinamico permane quello di Milano, sia in termini assoluti (pari a 34.891), sia in termini relativi; i tassi di crescita più alti si sono registrati nei territori di Bologna (+13,5%) e Firenze (+12,7%), mentre il territorio genovese risulta l’unica delle aggregazioni territoriali rilevate che presenta un tasso negativo.

Per il Rapporto precedente (2017) clicca qui