Covid19 e Immobiliare: “mercato colpito, ma non affondato”

La pandemia ha colpito un mercato immobiliare europeo in piena fase positiva. Ma non lo sta affondando. Anzi le previsioni per il prossimo anno sono di un deciso rimbalzo in quasi tutti i comparti. Le stime elaborate da Scenari Immobiliari nel suo primo Outlook europeo 2020 indicano per quest’anno un calo del fatturato del 18,1 per cento, sotto i mille miliardi di euro, per il complesso dei 28 paesi europei. Calo meno accentuato per le cinque economie più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Spagna e Italia) con un decremento che si ferma al14,1 per cento e un fatturato di poco inferiore a 700 miliardi di euro. Le variazioni attese, rispetto allo scorso anno, vanno dal meno 10,3 per cento della Germania al meno 20,4 per cento della Spagna.

“Il fatturato del mercato immobiliare italiano – commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – potrebbe subire un calo del 18,3 per cento, per sfiorare i 106 miliardi di euro nel 2020. Sono soprattutto i volumi scambiati a ridursi, per effetto di un blocco totale di tre mesi e una lenta fase di risalita per un periodo analogo. Le quotazioni medie sono in lieve calo, ma con settori in crescita come la logistica. Per il 2021 si attende in tutta Europa un netto rimbalzo dei mercati”.

Il 2019 è stato un anno di grande vivacità nel settore residenziale in Europa. I prezzi di vendita e i canoni di locazione sono aumentati sia nella prima che nella seconda parte dell’anno. Per tutta l’area europea, i dati relativi alla fine dell’anno scorso indicavano un incremento medio dei prezzi delle case del quattro per cento. Ancora in ritardo l’Italia, che non cresceva allo stesso ritmo, con una media nazionale sostanzialmente pari a zero. Gli aumenti più marcati fra i primi cinque Paesi, si sono registrati in Germania (più 10,4 per cento) e Francia (più 3,4 per cento). Allargando l’analisi agli altri stati membri, si sono registrati cali a Cipro (meno 5,9 per cento), in Ungheria (meno 1,5 per cento), Danimarca (meno 0,6 per cento) e in Finlandia (meno 0,1 per cento). Gli aumenti più significativi alla fine dell’ultimo trimestre del 2019, su base annua, si sono avuti in Lettonia (più 13,5 per cento), Slovacchia (più 11,5 per cento), in Lussemburgo (più 11,3 per cento) e in Portogallo con più 10,3 per cento.

Il mercato immobiliare italiano: finale 2019 e previsioni 2020

Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano aveva iniziato una lenta risalita dalla crisi del 2010. I tassi di crescita erano dimezzati rispetto a quanto accadeva negli altri Paesi europei, ma comunque positivi.
Il 2019 si è chiuso con un fatturato di circa 130 miliardi di euro, con un incremento del 3,9 per cento sull’anno precedente che era stato più dinamico. Per il secondo anno consecutivo tutti i comparti avevano il segno positivo, con alcune performance particolari come nel settore alberghiero e negli investimenti internazionali.
Il “grande malato” del mercato italiano continua ad essere il residenziale (che ne rappresenta quasi il 75 per cento) con una domanda in crescita ma una offerta di bassa qualità che spiegano anche le quotazioni ancorate allo zero. Solo in poche aree (come Milano) il trend è positivo sia nelle compravendite che nei prezzi. Gli altri settori sono in miglioramento.

La situazione creata dal Covid-19 ha bloccato tutti i settori e le previsioni per la fine dell’anno indicano un calo del fatturato del diciotto per cento. La stima si basa sui mesi di fermo e una fase di ripartenza che sarà lenta. È difficile ipotizzare che negli ultimi quattro mesi dell’anno si possano recuperare i volumi perduti. Più probabile un rimbalzo, più o meno intenso, nel corso del 2021. Ma le variabili che condizionano l’andamento del mercato sono molteplici, dall’occupazione al peso dell’intervento pubblico alla propensione di investimento di famiglie e imprese. Per alcuni comparti come alberghiero e locazione breve si tratta di un “anno perduto”, mentre la logistica ne avrà un ulteriore impulso se collegata all’ e-commerce.

In sofferenza ancora il residenziale, dove le preoccupazioni delle famiglie si accompagnano al rallentamento delle nuove realizzazioni. Nel settore degli uffici, a fronte di un ridimensionamento dei fatturati, ci sarà un andamento poco colpito nel segmento prime e una forte crisi nel prodotto di classi B e C.
La crisi sanitaria ha anche un impatto sui prezzi medi delle residenze. Mentre a livello nazionale si prevede un calo del 2,1 per cento per dicembre, la situazione è più articolata se si guardano le città.
Nella tabella allegata sono prese in considerazione le aree centrali di quaranta capoluoghi. In molti casi c’erano stati incrementi delle quotazioni medie nel corso del 2019, ma quasi ovunque la crisi riporta in territorio negativo le variazioni. Anche Milano, Roma e Venezia tornano a crescita zero per la fine dell’anno. Le attese restano incerte per il 2021.

In allegato il documento completo