Mercato immobiliare 2017. Compravendite delle abitazioni: + 4,9%

Il mercato delle compravendite delle abitazioni è cresciuto del 4,9% nel corso del 2017 rispetto al 2016 (vedi news). Lo certifica il Rapporto immobiliare residenziale 2018, lo studio che analizza il trend del mercato della casa nel 2017, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI, l’Associazione Bancaria Italiana. E’ il quarto anno di crescita del mercato immobiliare residenziale a testimonianza sia dei prezzi maggiormente appetibili ma anche della migliorata capacità di acquisto delle famiglie nonché dell’appetibilità dei mutui (fino ad ora).

Bene anche il mercato delle pertinenze (+12,4%) e quello di box e posti auto (+3,8%). Le abitazioni locate sono state, invece, quasi 1,4 milioni, in lieve diminuzione (-0,8%) rispetto al 2016. Aumentano, anche se debolmente, gli acquisti delle abitazioni in nuda proprietà (+1,3%).

Tra i capoluoghi Milano, Palermo, Firenze e Napoli sono le città che hanno registrato i maggiori rialzi, mentre Bologna è l’unica a mostrare il segno meno.

È da notare la dinamica dei prezzi. Sul lato dei prezzi gli andamenti non hanno seguito quello delle compravendite. La flessione dei prezzi è avvenuta a partire dal 2012 e prosegue ancora nel 2017. In effetti, tra il 2008 e il 2011, differentemente dalla media dei paesi europei i prezzi rimangono sostanzialmente stazionari. Solo dal 2012 iniziano a scendere significativamente, seppure negli ultimi due anni a ritmi più blandi. Nel resto d’Europa i prezzi delle abitazioni sono invece in crescita a partire dal 2014.

Nell’ultimo triennio sono evidenti la ripresa del mercato residenziale e la discesa, seppure via via più lieve, dei prezzi. Questa discesa sicuramente è una delle cause della stessa ripresa delle quantità scambiate, assieme al livello assai basso dei tassi sui mutui e alle condizioni di miglioramento della situazione economica, occupazionale e dei redditi rispetto al biennio 2012-2013.
È lecito ritenere, rilevano gli autori del Rapporto, che, a parità di condizioni, soprattutto con riferimento all’andamento dell’economia in generale e dei tassi di interesse in particolare, che le tendenze espresse nel 2017 continueranno nel corso del 2018. Dovremmo quindi attenderci, nel prossimo futuro, il perdurare della crescita moderata degli scambi di abitazioni e probabilmente una condizione di stazionarietà sul versante dei prezzi. Un’ipotesi tutta da verificare in relazione al mutato quadro politico-economico delle ultime settimane.

Per quasi la metà degli acquisti di abitazioni effettuati da parte di persone fisiche (circa 260mila) si è fatto ricorso a mutui ipotecari, con una crescita del 7,8% rispetto al 2016. Nel 2017 migliora anche l’indice di affordability, ovvero l’indicatore che misura la possibilità di accesso delle famiglie all’acquisto della casa.

Di rilievo anche i dati sulle dimensioni delle abitazioni compravendute. Nel 2017 sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 57 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,8 m2. Rispetto al 2016, a livello nazionale la superficie compravenduta è aumentata del 5,3%. Le abitazioni compravendute sono mediamente più piccole nei capoluoghi, 98,6 m2, rispetto ai quasi 110 m2 delle abitazioni acquistate nei comuni non capoluogo.

Per quanto riguarda la distribuzione, nazionale, per aree geografiche e per capoluoghi e non capoluoghi, delle compravendite per classi di superficie delle abitazioni (fino a 50m2, da 50m2 fino a 85m2, da 85m2 a 115m2, da 115m2 fino a 145m2, oltre 145m2), dalla quale emerge che il taglio di abitazione maggiormente compravenduto nel 2017 è compreso tra 50m2 e 85m2, quasi 170 mila abitazioni, e quasi 150 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85m2 e 115m2.

Per chi volesse approfondire il tema (vedi allegato) il Rapporto affronta i seguenti argomenti:
–le compravendite: andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze; analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute; stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato); andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
–i mutui ipotecari: analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni3, relativamente al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
–i principali dati regionali (compravendite e i mutui ipotecari);
–l’analisi dei dati nelle principali città (compravendite e mutui ipotecari);
–le locazioni, con un’analisi dei principali sotto mercati in cui possono essere distinti;
–le famiglie italiane e l’acquisto della casa: l’indice di affordability, a cura dell’ABI.

(eb)

In allegato il Rapporto