Riqualificazione parco immobiliare. Le proposte di Finco e delle sue Associazioni

Oggi 4 dicembre scadevano i termini per la presentazione delle osservazioni nell’ambito della  Consultazione pubblica sulla Strategia per la riqualificazione energetica del parco immobiliare (STREPIN) e sul Piano per l’incremento degli edifici a energia quasi zero (PANZEB). Qui di seguito le osservazioni e le proposte di Finco e delle sue Associazioni tra cui Acmi, Anfit, Assites e Unicmi.

OGGETTO: Efficienza in edilizia- Consultazione sui piani di riqualificazione del parco immobiliare

A seguito della Consultazione pubblica sulla Strategia per la riqualificazione energetica del parco immobiliare (STREPIN) e sul Piano per l’incremento degli edifici a energia quasi zero (PANZEB) con scadenza 4 dicembre 2015 si riportano qui di seguito alcune osservazioni da parte della Federazione delle Industrie dei Prodotti, degli Impianti, dei Servizi e delle Opere Specialistiche per le Costruzioni, FINCO.

Si esprime, innanzitutto, apprezzamento per l’iniziativa di condividere con tutti i soggetti interessati le future linee di azione su un tema di evidente strategicità per il nostro Paese – e per una rilevante parte del mondo imprenditoriale – come quello dell’Efficienza Energetica che oltre a rappresentare un obbligo di natura comunitaria ed una oggettiva necessità per la bilancia energetica nazionale è altresì, soprattutto in questo momento storico, un importante volano di tenuta e crescita dell’economia.

I documenti oggetto di consultazione sono indubbiamente apprezzabili per impostazione ed ampiezza di analisi; di seguito si riportano alcune brevi riflessioni a margine degli stessi.

Si condivide, in generale, l’enfasi di rafforzare e maggiormente “premiare” gli interventi di efficientamento di più ampio respiro, non si deve però dimenticare che le “barriere economiche” spesso richiamate nei documenti rendono per il piccolo proprietario (ma anche per il soggetto pubblico di minori dimensioni) particolarmente difficile effettuare interventi di riqualificazione sul pieno edificio: bene dunque una diversa premialità, ma si deve meglio evidenziare che quanto finora raggiunto in termini di risparmio energetico e di minori emissioni di CO2 in atmosfera, grazie anche ad interventi parziali, ha un suo valore aggiunto che deve continuare ad essere sostenuto.

Bene la valutazione dei costi di bonifica da amianto e messa in sicurezza statica che è necessario fare nel caso di interventi di riqualificazione energetica di edifici non residenziali.

Analoga riflessione andrebbe, però, fatta (ed i relativi costi inseriti nell’ambito degli interventi incentivabili) anche con riferimento agli edifici residenziali allorquando per l’entità della ristrutturazione sia conveniente/opportuno intervenire anche sulle strutture.

Discorso, in certo qual modo, similare si dovrebbe fare sul positivo apporto al risparmio energetico delle schermature solari che, al momento, sembrano essere state prese in considerazione fondamentalmente per gli edifici non residenziali e con esposizione a Sud, mentre invece, proprio per la natura delle tipologie edilizie non residenziali e del terziario, dovrebbero essere favorite anche sulle facciate esposte ad Est e ad Ovest oltre che sugli edifici residenziali (dove maggiori continuano ad essere i consumi).

Da considerare, peraltro, che non sempre è possibile applicare in facciata delle schermature esterne (come nel caso delle facciate continue) per questa ragione dovrebbe essere preso in considerazione anche il positivo apporto di pellicole, schermature e tende tecniche interne.

E’ da rilevare, inoltre, che nell’analisi degli interventi ammessi alle detrazioni fiscali non vengono elencate le schermature che sono state inserite nel novero degli interventi ammessi alle detrazioni fiscali dall’art.1 comma 47 della Legge 190/2014.

Nello specifico delle detrazioni fiscali, si potrebbe pensare ad operare dei distinguo a seconda del periodo di ammortamento scelto dal contribuente: 50% per 3 anni, 55% per 5 anni, 60% per 10 anni, garantendo comunque il 65% di detrazione laddove la riqualificazione energetica sia associata a quella strutturale e sismica, indipendentemente dalla tempistica e dall’immobile.

In alternativa, si potrebbe ipotizzare una progressiva diminuzione della percentuale di sgravio fiscale passando dall’attuale 65% al 60% nel 2017, al 55% nel 2019, al 50% nel 2021 ad a regime.

Per quanto riguarda la futura regolazione del meccanismo del c.d. Conto Termico vengono previsti una serie di incentivi variamente graduati in base all’entità dell’intervento, ma allorquando si parla di involucro si fa riferimento solo all’isolamento della parte opaca e non anche, come viceversa dovrebbe essere, ad interventi afferenti la superficie trasparente (e le schermature) che hanno una loro fondamentale importanza nell’”isolamento” complessivo di facciata.

Importantissimo il riferimento ad un ecoprestito agevolato per gli interventi di riqualificazione energetica; si ritiene, però che la differenziazione del tasso agevolato legato ai risultati di risparmio stimato sia meccanismo troppo complesso per poter essere efficacemente implementato dal sistema bancario: occorrerebbe, viceversa, avere meccanismi semplici e di facile applicazione per una buona diffusione dello strumento sulla scorta di quanto già fatto in altri paesi europei 1).

1) La proposta Finco relativa all’Ecoprestito prevede un obbligo di certificazione effettuata da un progettista iscritto ad un Ordine Professionale – o dotato di altra idonea qualifica professionale -, una stima dei risparmi di spesa annuale conseguibili, la realizzazione di almeno due tra gli interventi ammissibili, di cui in seguito, per l'incremento dell’efficienza energetica e la bonifica degli edifici.

Caratteristiche del finanziamento:

– Tipologia: prestito chirografario finalizzato

– Oggetto: interventi di efficientamento energetico e bonifica ambientale

– Importo : da 20 a 35 mila euro

– Durata: fino a 10 anni

– Beneficiari: soggetti privati (persone fisiche, condomini, associazioni etc..)

Il finanziamento verrebbe erogato dalle banche convenzionate ed assistito da apposita garanzia (dal 30 al 50% dell'importo finanziato), escutibile a prima richiesta. Quest’ultima condizione abbatterebbe in maniera significativa il rischio finanziario dell’operazione e consentirebbe di collocare lo strumento sul territorio a condizioni economiche realmente competitive.

Ruolo di primo piano nella alimentazione e gestione del “Fondo di garanzia per l’efficientamento energetico e la bonifica ambientale” potrebbe essere svolta dalla Cassa Depositi e Prestiti, che in questo modo incentiverebbe in maniera concreta lo sviluppo degli investimenti del settore privato, senza immediati impegni per cassa e senza sostanziali modifiche organizzative, atteso che l'istruttoria sarebbe svolta dalle banche.

Un ulteriore decisivo elemento, che giocherebbe a favore del successo dello strumento, dovrebbe essere la previsione di canalizzazione dei redditi e del pagamento delle bollette energetiche dei richiedenti il prestito sul medesimo conto di domiciliazione delle rate relative al servizio del debito contratto, così da replicare tecniche di mitigazione del rischio utilizzate nel project financing (escrow account).

Rivestirebbe inoltre particolare importanza uno specifico intervento della Banca d'Italia che stimolasse l'attenzione delle banche nel considerare, all'interno dei modelli di valutazione delle richieste di prestito, i risparmi stimati dal Professionista e i benefici fiscali conseguibili per le detrazioni connesse a tali investimenti come reddito disponibile aggiuntivo, da raffrontare alle rate di rimborso.

Gli interventi ammissibili secondo la proposta dell’Ecoprestito sarebbero i seguenti:

1. incremento dell’efficienza energetica delle coperture;

2. incremento dell’efficienza energetica delle pavimentazioni;

3. incremento dell’efficienza energetica dei muri perimetrali;

4. sostituzione di finestre e infissi anche con installazione di schermature e/o pellicole solari,

5. incremento dell’efficienza energetica delle chiusure esterne;

6. installazione di apparecchiature e sistemi per riscaldamento e produzione di energia elettrica ed acqua calda, utilizzanti fonti rinnovabili o assimilate e/o ad alta efficienza;

7. allacciamento alla rete di teleriscaldamento efficiente

8. installazione di recuperatori di calore dall’aria esausta di espulsione negli impianti di climatizzazione.

9. interventi di efficientamento energetico anche attraverso la bonifica ambientale tramite la sostituzione delle coperture di cemento-amianto.

Interessante, poi il panorama di tutti i possibili strumenti di sostegno diretto ed indiretto (sia per i soggetti pubblici che per quelli privati, sia a livello nazionale/internazionale che regionale) all’efficienza energetica; sarebbe però necessario che il cittadino, l’amministrazione o l’operatore economico interessato avessero un unico centro di riferimento (una sorta di Contact Point nazionale) in grado di informarli e consigliarli in merito alla migliore via da seguire per realizzare interventi di efficientamento energetico.

Per quanto riguarda più specificatamente alcune osservazioni puntuali relative al Decreto del 26 giugno 2015 sull’”Applicazione delle Metodologie di Calcolo delle Prestazioni Energetiche e Definizione delle Prescrizioni e dei Requisiti minimi degli Edifici“, il c.d. DM Requisiti Minimi, si rimanda alla nota congiunta siglata da alcune Associazioni Tecniche di Settore – tra cui le Associazioni Federate Finco: Acmi, Anfit, Assites ed Unicmi – che in allegato si riporta.

Si segnala, a margine, che oltre ad una stabilizzazione dei meccanismi di sostegno all’efficienza energetica (che non possono essere oggetto di continua revisione o incertezza) ed alla eliminazione – o quanto meno alla decisa attenuazione – della ritenuta dell’8% sui bonifici effettuati dai beneficiari delle detrazioni fiscali, potrebbe essere opportuno sviluppare un sistema di qualificazione del mercato come accaduto in Francia con il sistema RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) che certifica principalmente la garanzia di esecuzione dei lavori a regola d’arte e nel rispetto dell’ambiente e dell’efficienza energetica, ma che tocca anche la qualità dei prodotti e la vigilanza del mercato.

Angelo Artale

Direttore Generale Finco